Wer in Köln eine Wohnung sucht, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor einigen Jahren. 2025 lag die mittlere Angebotsmiete in Köln bei 14,70 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Doch zwischen den einzelnen Veedeln gibt es enorme Unterschiede. Neuehrenfeld liegt an der Spitze, Chorweiler am anderen Ende. Allerdings sollte man die Zahlen nicht vorschnell als „typische Miete im Veedel“ lesen – denn Angebotsmieten werden von mehreren Faktoren beeinflusst. (Foto: Jannis Trieb)
Die Stadt Köln hat für ihre aktuelle Auswertung 12.205 öffentlich angebotene Mietwohnungen aus dem Jahr 2025 erfasst. Für 11.659 Angebote lagen verwertbare Angaben zum Mietniveau vor. Grundlage ist die Mietpreisdatenbank der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, die mehr als 100 Quellen auswertet.
Nicht erfasst werden Wohnungen, die beispielsweise über Bekannte oder andere private Wege vermittelt werden.
Die mittlere Angebotsmiete lag 2025 bei 14,70 Euro pro Quadratmeter. Ein Jahr zuvor waren es noch 14 Euro. Das entspricht einem Plus von knapp fünf Prozent. Die Stadt verwendet dabei den Median: Die Hälfte der erfassten Angebote liegt oberhalb, die andere Hälfte unterhalb dieses Wertes. Dadurch haben einzelne extreme Angebote weniger Einfluss als bei einem normalen Durchschnitt.
Neuehrenfeld ist am teuersten
Die höchsten Angebotsmieten wurden 2025 in zentrumsnahen Stadtteilen gemessen.
In Neuehrenfeld lag der Median bei 20,90 Euro pro Quadratmeter. Grundlage waren 338 ausgewertete Wohnungen. Danach folgen die Neustadt/Süd mit 18,95 Euro bei 529 Angeboten und die Neustadt/Nord mit 18,50 Euro bei 462 Angeboten. Rechnerisch würde eine 70 Quadratmeter große Wohnung bei diesen Quadratmeterpreisen nettokalt kosten:
| Stadtteil | Angebotsmiete | 70 m² |
|---|---|---|
| Neuehrenfeld | 20,90 €/m² | 1.463 € |
| Neustadt/Süd | 18,95 €/m² | 1.326,50 € |
| Neustadt/Nord | 18,50 €/m² | 1.295 € |
Dabei handelt es sich lediglich um eine Beispielrechnung. Die tatsächlich angebotenen Wohnungen unterscheiden sich erheblich hinsichtlich Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage.
In Chorweiler liegen die Angebotsmieten am niedrigsten
Am anderen Ende der Statistik steht Chorweiler. Dort lag die mittlere Angebotsmiete bei 7 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt wertete dafür 70 Angebote aus.
Fast genauso niedrig lag der Wert in Roggendorf/Thenhoven mit 7,05 Euro pro Quadratmeter bei 31 Angeboten. In Blumenberg waren es 9 Euro bei 35 ausgewerteten Wohnungen. Damit liegt zwischen Neuehrenfeld und Chorweiler rechnerisch nahezu der Faktor drei.
Warum solche Zahlen mit Vorsicht gelesen werden sollten
Eine hohe Angebotsmiete bedeutet nicht automatisch, dass die Menschen in einem Veedel im Durchschnitt diesen Betrag bezahlen.
Die Statistik erfasst ausschließlich Wohnungen, die neu und öffentlich zur Vermietung angeboten werden. Bestehende Mietverträge tauchen darin nicht auf. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten liegen Bestandsmieten häufig deutlich unter den Mieten, die bei einer Neuvermietung verlangt werden. Darauf weist auch die Stadt ausdrücklich hin.
Außerdem hängt der Wert eines Stadtteils stark davon ab, welche Wohnungen in einem bestimmten Jahr überhaupt auf den Markt kommen.
Neubau kann die Angebotsmiete erhöhen
Ein wichtiger Faktor sind beispielsweise Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Solche Wohnungen werden häufig zu höheren Quadratmeterpreisen angeboten als ältere Bestandswohnungen.
Werden in einem Veedel in einem Jahr besonders viele Neubauprojekte fertiggestellt und erstmals vermietet, können diese Angebote das gemessene Mietniveau nach oben verschieben. Die Stadt weist selbst darauf hin, dass bei Neubauwohnungen und umfassend modernisierten Wohnungen höhere Neuvermietungsmieten eine besondere Rolle spielen können.
Das bedeutet: Ein vergleichsweise hoher Wert kann nicht nur Ausdruck einer besonders hohen Nachfrage sein, sondern auch mit der Zusammensetzung der angebotenen Wohnungen zusammenhängen.
Gerade bei Stadtteilen mit relativ wenigen Angeboten können einzelne größere Neubauprojekte deshalb stärker ins Gewicht fallen.
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Besonders stark wirkt sich die Wohnungsgröße auf den Quadratmeterpreis aus. Wohnungen mit weniger als 30 Quadratmetern wurden 2025 in Köln im Median für 23,60 Euro pro Quadratmeter angeboten. Bei Wohnungen zwischen 30 und 39 Quadratmetern waren es 17,40 Euro.
Deutlich günstiger pro Quadratmeter waren größere Wohnungen. Bei Wohnungen zwischen 60 und 79 Quadratmetern lag der Median lediglich bei 13,30 Euro. Diese Größenklasse machte gleichzeitig mit 28,3 Prozent den größten Anteil der erfassten Angebote aus.
Hat ein Veedel also überdurchschnittlich viele kleine Apartments, kann auch das den dort gemessenen Quadratmeterpreis erhöhen.
Möblierte Wohnungen treiben die Werte ebenfalls nach oben
Auch die Zahl möblierter Wohnungen spielt eine Rolle. 2015 waren nur rund drei Prozent der erfassten Mietangebote in Köln möbliert. 2025 waren es bereits rund 15 Prozent.
Die Unterschiede beim Preis sind erheblich: Unmöblierte Wohnungen wurden 2025 im Median für 14,30 Euro pro Quadratmeter angeboten, möblierte für 19,30 Euro. Damit lagen die Angebotsmieten möblierter Wohnungen rund 35 Prozent höher. Allerdings warnt die Stadt davor, diesen Unterschied einfach als Möblierungszuschlag zu interpretieren. Möblierte Wohnungen unterscheiden sich häufig auch bei anderen Faktoren wie Lage oder Baualter von unmöblierten Wohnungen.
Auch hier gilt: Gibt es in einem Stadtteil besonders viele möblierte Apartments, kann dies dessen mittlere Angebotsmiete erhöhen.
Auch die Bevölkerungsstruktur spielt eine Rolle
Nicht überall kommen gleich viele Wohnungen auf den Markt. 2025 wurden beispielsweise 648 Angebote in Ehrenfeld, 529 in der Neustadt/Süd und 512 in der Altstadt/Süd erfasst. In Libur waren es dagegen lediglich zwei, im Hahnwald vier und in Fühlingen 14.
Stadtteile mit vielen Mehrfamilienhäusern haben naturgemäß einen größeren Mietwohnungsmarkt. Hinzu kommt, dass in Veedeln mit vielen jüngeren und mobileren Bewohnerinnen und Bewohnern häufiger umgezogen wird und Wohnungen deshalb öfter neu angeboten werden.
Diese Faktoren können die Angebotsmiete eines Veedels beeinflussen
Neben der allgemeinen Attraktivität und Nachfrage sind deshalb vor allem mehrere strukturelle Faktoren entscheidend: der Anteil neuer oder umfassend modernisierter Wohnungen, die Größe der angebotenen Wohnungen, der Anteil möblierter Angebote, Lage und Ausstattung sowie die Zahl und Art der Wohnungen, die im jeweiligen Jahr überhaupt auf den Markt gekommen sind.
Angebotsmiete ist nicht Bestandsmiete
Für Wohnungssuchende sind die Daten dennoch besonders interessant. Denn sie zeigen, mit welchen Preisen Menschen konfrontiert werden, die derzeit eine Wohnung auf dem freien Markt suchen.
Sie beantworten dagegen ausdrücklich nicht die Frage: „Was bezahlen die Menschen in diesem Veedel durchschnittlich an Miete?“
Die Stadt Köln betont selbst, dass Angebotsdaten nur eingeschränkt Rückschlüsse auf bestehende Mietverhältnisse und den gesamten Wohnungsbestand erlauben. Ein Vergleich mit Neuvertragsmieten aus Zensus und Mikrozensus zeigt zwar, dass Angebotsdaten gut geeignet sind, Entwicklungen im Zeitverlauf abzubilden. Das absolute Niveau der öffentlich inserierten Angebotsmieten lag in Köln aber beispielsweise vor dem Zensus 2022 rund 15 Prozent über den dort erfassten Neuvertragsmieten.
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Kölner Statistische Nachrichten 9/2026 – Das Mietwohnungsangebot in Köln 2025. Datengrundlage: FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH.
